در قانون مدنی اموال به دو بخش منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شوند. طبق مواد 12 تا 18 قانون مدنی، اموال غیرقابل انتقال جزو اموال غیرمنقول به حساب می‌آیند به این معنا که اموال غیرمنقول را نمی‌توان از مکانی به مکان دیگر انتقال داد.
به دلیل اهمیت و ارزش اقتصادی اموال غیرمنقول، قانون‌گذار شرایط و ضوابط خاصی را برای مالکیت و نحوه جابجایی آن‌ها تعیین کرده است. در ادامه به طور کامل با اموال غیرمنقول و شرایط و ضوابط آن آشنا می‌شویم. پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
تعریف اموال غیرمنقول در قانون
- ▪️ماده 12 در ابتدای قانون مدنی اشاره دارد که اموال غیرقابل نقل و انتقال غیرمنقول هستند. در تعریفی دیگر آمده اموالی که نقل و انتقال آن موجب ضرر شده جزء اموال غیرمنقول محسوب می‌شوند.
- ▪️ماده 13 همچنین بیان می‌کند که زمین و ملک، کلیه مصالح به کار رفته در ساختمان ها و هر آنچه که به ملک اختصاص یافته و شامل آن می‌شود، اموال غیرمنقول هستند.
- ▪️در ماده 14 اموالی که در ساختمان یا زمین مورد استفاده قرار می‌گیرند و پس از انتقال، خود یا محل آن را از بین می‌برند، اموال غیرمنقول هستند.
- ▪️ماده 16 می‌گوید که تمام درختان و سایر چیزهایی که در زمین کاشته می‌شوند تا زمانی که قطع یا ریشه‌کن نشده باشند، اموال غیرمنقول محسوب می‌شوند.
- ▪️ماده 17 همچنین به حیوانات و اشیایی که در زراعت در باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی استفاده می‌شوند اشاره می‌کند که جزو اموال غیرمنقول هستند.
- ▪️ماده 18 بیان می‌کند که حقوق و اختیاراتی که شامل حق انتفاع، حق ارتفاق و دعاوی خلع ید و موارد مشابه می‌باشند، مشمول قانون اموال غیرمنقول می‌شوند.
اموال غیرمنقول به چند دسته تقسیم می شوند؟
اموال غیرمنقول به چند دسته زیر تقسیم می‌شوند که عبارتند از:
غیرمنقول ذاتی
اولین دسته از انواع اموال غیرمنقول، اموالی هستند که ماهیت آن‌ها غیرقابل انتقال است. این اموال به شکل طبیعی و بدون دخالت انسان هستند و وضعیت ثابتی دارند. از نمونه‌های اموال غیرمنقول ذاتی می‌توان زمین را نام برد.
غیرمنقول حکمی
تعدادی از اموال به دلیل کاربرد عملی در دسته اموال غیرمنقول قرار می‌گیرند. به عنوان مثال وسایل مورد استفاده در امور زراعت به دلیل استفاده در کشاورزی و آبیاری طبق قانون دارایی غیرمنقول محسوب می‌شوند.
با اینکه ادوات کشاورزی به راحتی قابل انتقال هستند و طبق یک قاعده کلی در بخش اموال منقول قرار می‌گیرند، اما قانون‌گذار قصد داشته با این قانون از تفکیک اموال منقول مورد استفاده در آبیاری و کشاورزی ممانعت کند. علت این است که در صورت مصادره این اموال، زمین‌ها بدون کشت باقی می‌مانند و مشکلات روزافزونی در تولید محصولات کشاورزی ایجاد می‌شود.
بنابراین به دلیل اهمیت کشاورزی آن‌ها، تصمیم گرفته شده است که این املاک غیرمنقول باشند. ماده 17 قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. حیوانات و چیزهایی که مالک برای زراعت اختصاص داده مانند گاو، گاومیش، گاری، ابزار، ادوات کشاورزی، تخم‌مرغ و غیره و عموماً هر اموال منقولی که برای استفاده از کشت برای این منظور لازم است. از سوی صلاحیت دادگاه‌ها و مصادره اموال به عنوان اموال غیرمنقول تلقی می‌شود.
غیرمنقول توسط انسان
دسته دیگر اموالی هستند که به خاطر اعمال انسان، غیر قابل جابجایی بوده و نقل و انتقال آن‌ها، باعث از بین رفتن و یا نقص خود مال، یا مکان آن می‌شود. لوله‌کشی در ساختمان یا نصب پنجره بر روی دیوار، نمونه‌هایی از اموال منقول ناشی از عمل انسان می‌باشند.
غیر منقول تبعی
این اموال از جمله اموالی هستند که قابل مشاهده نیستند. اموال غیرمنقول شامل دو بخش حقوق و دعاوی می‌باشند. طبقه‌بندی اموال منقول و غیرمنقول به اموال فیزیکی خارجی اطلاق می‌شود و حقوق مالی و معنوی نباید در فهرست کالاهای این تقسیم‌بندی قرار گیرد. بنابراین، اگر لازم است این حقوق به منقول و غیرمنقول جدا گردد، به جای پرداختن به ماهیت حقوقی آن‌ها، باید موضوع حق را مورد توجه قرار دهیم.
بنابراین، حقی که موضوع آن مال غیرمنقول است، به موجب موضوع آن غیرمنقول تلقی می‌شود. به همین دلیل ماده 18 قانون مدنی حقوق و دعاوی خاصی را نسبت به اموال غیرمنقول تعیین کرده است و ما از این اموال به عنوان اموال غیرمنقول تبعی یاد می‌کنیم.
شرایط تبدیل مال غیرمنقول به مال منقول
اگر موادی مانند آجر، فولاد و غیره با تخریب قانونی ملک برداشته شوند، این موارد به اموال منقول تبدیل می‌شوند.
تفاوت فروش اموال منقول و غیرمنقول
نحوه فروش و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول با تفاوت‌هایی همراه است. فروش و نقل و انتقال اموال غیرمنقول از قبیل ملک، زمین، آپارتمان و … باید با سند رسمی و با حضور طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در صورتي كه اموال منقول از قبيل ميز و صندلي و غيره با قرارداد عادي و مبايعه‌نامه منتقل می‌شود. خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول یکی از رایج‌ترین کارهایی است که افراد آن را انجام می‌دهند.
بیشتر بدانید: منظور از تحریر ترکه چیست؟
چه حقوقی در ارتباط با اموال غیرمنقول هستند؟
صاحب املاک و مستغلات دارای حقوق خاصی است، از جمله موارد زیر:
- ▪️حق دریافت اجاره
صاحب املاک (مالک) طبق قانون ملزم به دریافت اجاره ملک مورد نظر است.
- ▪️حق اولویت
تجاوز به هر زمین خاصی که می‌تواند عمومی یا خصوصی باشد، تخلف قانونی محسوب می‌شود.
- ▪️حق کشتی
به اختیار سازمان برای قرار دادن یک کشتی بر روی آب به منظور حمل و نقل افراد و وسایل نقلیه از طریق آن به جای پرداخت، اشاره دارد. یک کشتی همچنین می‌تواند ادامه یک بزرگراه از یک سمت آب به سمت دیگر باشد.
جمع‌بندی
در این مقاله به بررسی اموال غیرمنقول پرداختیم و با ضوابط و شرایط آن آشنا شدیم. همان‌طور که اشاره شد اموال غیرمنقول انواع مختلفی دارند که برخی از نمونه مثال‌های انواع آن شامل ساختمان، زمین، مصالح و مواد ساختمانی، معدن، مواد و محصولات کشاورزی و باغی (قبل از برداشت)، ابزار و تجهیزات آبیاری و زراعت، درخت، نهال، شاخه، گل، آثار هنری، مجسمه، نقاشی و غیره می‌شود.
دانستن موضوع اموال غیرمنقول می‌تواند از منظر حقوقی برای تعیین محدوده دادگاه رسیدگی و حتی هزینه دادرسی و غیره بسیار مهم باشد.
