املاک مشاع، املاکی هستند که بین دو یا چند نفر به صورت اشتراکی مالکیت دارند. در بسیاری از موارد، شریک‌ها تمایل به تقسیم یا فروش این املاک دارند. قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷، چارچوب قانونی لازم برای انجام این فرآیند را ارائه می‌دهد.
در این مقاله، به بررسی جامع این قانون، از جمله تعاریف، مراحل قانونی، هزینه‌ها و نکات مهم می‌پردازیم. همچنین، آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال ۱۳۵۷ را نیز تشریح خواهیم کرد.
تعریف افراز و فروش ملک مشاع
افراز به معنای تقسیم ملک مشاع بین شرکا به نسبت سهم آنها است. در این فرآیند، هر شریک سهم مشخص و مستقلی از ملک دریافت می‌کند. فروش ملک مشاع نیز به معنای واگذاری تمام یا بخشی از ملک به شخص ثالث در ازای دریافت وجه است. این امر زمانی انجام میشود که شرکا به توافق در مورد نحوه تقسیم ملک نرسند یا تمایل به حفظ مالکیت مشاع نداشته باشند.
محل تقدیم تقاضای افراز و فروش ملک مشاع
تقاضای افراز و فروش ملک مشاع باید به واحد ثبتی محل وقوع ملک ارائه شود. به بیان دیگر، برای افراز و فروش ملک مشاع، تقاضای مربوطه باید به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم شود. دادگاه پس از بررسی شرایط و احراز امکان یا عدم امکان افراز، تصمیم به تقسیم یا فروش ملک می‌گیرد. در صورتی که ملک قابل افراز نباشد، دستور فروش صادر میشود.
هزینه افراز و فروش املاک مشاع
هزینه‌های مربوط به افراز و فروش املاک مشاع بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال ۱۳۵۷ و آیین‌نامه‌های مرتبط تعیین میشود. هزینه تفکیک، که در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحی ثبت اسناد و املاک ذکر شده، در زمان اجرای تصمیم قطعی بر افراز توسط واحد ثبتی دریافت می‌گردد.
این هزینه‌ها ممکن است بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک تعیین شوند و باید پیش از اجرای تفکیک توسط ذی‌نفع پرداخت شوند. به‌طور کلی هزینه افراز و فروش املاک مشاع شامل موارد زیر است:
- هزینه کارشناسی: این هزینه برای تعیین ارزش ملک و سهم هر شریک پرداخت میشود.
- هزینه دفترداری: این هزینه مربوط به ثبت و نگهداری پرونده در واحد ثبتی است.
- هزینه چاپ آگهی: در صورت نیاز به فروش ملک از طریق مزایده، هزینه چاپ آگهی نیز به عهده متقاضی خواهد بود.
- هزینه حق الوکاله: در صورتی که از وکیل برای پیگیری امور مربوط به افراز و فروش استفاده شود، باید حق الوکاله نیز پرداخت شود.
هزینه‌های مربوط به افراز و فروش املاک مشاع شامل هزینه‌های دادرسی، کارشناسی، و هزینه‌های مربوط به فروش ملک میشود. این هزینه‌ها بر عهده شرکا بوده و به نسبت سهم هر یک از آنها تقسیم میشود. برای اطلاعات دقیق‌تر و مشاوره حقوقی، توصیه میشود با یک وکیل متخصص در زمینه املاک مشورت نمایید.
نحوه فروش املاک مشاع
فروش املاک مشاع فرآیندی است که نیازمند رعایت دقیق قوانین و مقررات مربوطه است. برای فروش چنین املاکی، ابتدا باید حقوق و مسئولیت‌های طرفین مشخص شود، که شامل تعیین سهم هر فرد در ملک و مسئولیت‌های مالی مربوط به نگهداری و تعمیرات است.
پس از آن، اعلام فروش ملک و تعیین قیمت بر اساس متوسط قیمت‌های بازار و میزان حصص هر فرد انجام می‌گیرد. تدوین و امضای قرارداد فروش با شرایط و توافقات مشخص، و انجام انتقال ملک در دفتر املاک، مراحل بعدی هستند. در نهایت، ثبت ملک و رسیدن به مالکیت مطلق از طریق دفتر املاک محلی صورت می‌پذیرد. به بیان دقیق‌تر، فروش املاک مشاع به دو روش انجام میشود:
- توافق شرکا: در این روش، شرکا در مورد قیمت و نحوه فروش ملک به توافق می‌رسند و سپس ملک را به صورت خصوصی به شخص ثالث می‌فروشند.
- مزایده: در صورتی که شرکا به توافق نرسند، ملک از طریق مزایده به بالاترین پیشنهاد دهنده واگذار میشود.
در صورت صدور دستور فروش ملک مشاع، مزایده عمومی برای فروش آن برگزار میشود. آگهی مزایده در روزنامه‌های کثیرالانتشار منتشر شده و شرایط و زمان مزایده در آن مشخص می‌گردد. بالاترین پیشنهاددهنده در مزایده به عنوان خریدار تعیین میشود و ملک به او واگذار می‌گردد.
نکاتی که باید در آگهی فروش مال غیرمنقول تصریح شود
در آگهی فروش مال غیرمنقول، اطلاعات مهمی باید به دقت ذکر شوند تا فرآیند فروش به صورت شفاف و قانونی انجام پذیرد. براساس آنچه در قانون آمده، در این آگهی، باید اطلاعات زیر ذکر شود:
- مشخصات کامل ملک: شامل آدرس، مساحت، پلاک ثبتی و سایر مشخصات
- شرایط و نحوه فروش: شامل قیمت پایه، مهلت ارائه پیشنهاد و نحوه پرداخت
- محل دریافت اسناد و اطلاعات: شامل آدرس و شماره تلفن واحد ثبتی یا دفتر وکیل
بنابراین، بر اساس ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، نکاتی که باید در آگهی فروش تصریح شوند عبارتند از: نام و نام خانوادگی صاحب ملک، محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن، تعیین کاربری ملک (مسکونی، تجاری، کشاورزی و غیره)، وضعیت ثبتی ملک، اطلاعات مربوط به اجاره‌ای بودن یا نبودن ملک و جزئیات مرتبط، تعیین میزان سهم فروخته شده در صورت مشاع بودن، حقوق و ادعاهای ثبت شده بر روی ملک، قیمت پایه مزایده، و زمان و مکان برگزاری مزایده. این اطلاعات کمک می‌کنند تا خریداران بتوانند تصمیم‌گیری آگاهانه‌ای داشته باشند و همچنین از حقوق فروشنده و خریدار در فرآیند مزایده حفاظت می‌کنند.
هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می شود خریدار نداشته باشد چه باید کرد؟
در صورتی که در اولین نوبت مزایده، مالی که مزایده از آن شروع میشود خریدار نداشته باشد، مزایده به نوبت دوم موکول میشود. در صورت تکرار مزایده و عدم فروش، دادگاه ممکن است دستور دهد که ملک با قیمتی کمتر از قیمت پایه به فروش برسد یا تدابیر دیگری برای فروش ملک اتخاذ کند. معمولا در نوبت دوم، قیمت پایه ۲۵% پایین‌تر از قیمت پایه نوبت اول خواهد بود.
آیين‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب آذر ماه سال ۱۳۵۷
آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع که در آذر ماه سال ۱۳۵۷ تصویب شده است، جزئیات و مقررات مربوط به افراز و فروش املاک مشاع را تعیین می‌کند. این آیین‌نامه شامل مراحل مختلف افراز و فروش، نحوه تعیین کارشناس، شرایط مزایده، نحوه تقسیم وجوه حاصل از فروش ملک، نحوه تشکیل پرونده، وظایف واحد ثبتی، نحوه رسیدگی به اعتراضات و حل اختلافات بین شرکا است. هدف از تصویب این آیین‌نامه، ایجاد شفافیت و کاهش اختلافات بین شرکا در فرآیند افراز و فروش املاک مشاع است. آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، جزئیات کاملی را در مورد نحوه اجرای این قانون ارائه می‌دهد.
جمع‌بندی
قانون افراز و فروش املاک مشاع، چارچوب قانونی لازم برای تقسیم یا فروش املاک مشاع را ارائه می‌دهد. این قانون شامل مواردی مانند شرایط افراز و فروش، مراحل قانونی، هزینه‌ها و نکات مهم است. آشنایی با این قانون و آیین‌نامه مربوطه، به شما کمک می‌کند تا در صورت نیاز به افراز یا فروش ملک مشاع، به طور صحیح و قانونی اقدام کنید.
