بسیاری از افراد برای رونق کسب و کار خود ملکی را اجاره می‌کنند و فعالیت‌های تجاری خود را آغاز می‌کنند. اما یکی از اختلافات رایجی که بین مالک و مستاجر پیش می‌آید درباره سرقفلی و مالکیت آن است. اما برای اینکه با مسائل مربوط به حق سرقفلی آشنا شوید، بدانید مالک و مستاجر چه کار باید بکنند و مالک سرقفلی چه اختیاراتی دارد، بهتر است این مطلب را بخوانید.
سرقفلی چیست؟
برای اینکه بدانید در اختلاف بین مالک و مستاجر درباره سرقفلی حق با چه کسی است، باید با معنای سرقفلی آشنا شوید. پولی که مستاجر فعلی یا مالک به مستاجر قبلی ملک تجاری می‌پردازد سرقفلی نامیده می‌شود.
به طور مثال ممکن است مستاجر قبلی سال‌ها در یک ملک تجاری به عنوان فروشگاه پوشاک فعالیت کرده و با اینکه شهرت قابل قبولی دارد، به هر دلیلی می‌خواهد ملک را تخلیه کند. مالک ملک تجاری یا مستاجر بعدی باید هزینه حق سرقفلی را به مستاجر پیشین بدهد. زیرا خوشنامی و شهرت مستاجر قبلی باعث رونق کسب و کار نفر بعدی می‌شود و عدم توجه به این مسئله بی‌عدالتی است.
مالک سرقفلی کیست؟
با توضیحاتی که ارائه کردیم مشخص است کسی که به واسطه ایجاد کسب و کار موفق و شهرت توانسته سال‌ها در یک ملک تجاری فعالیت کند، مالک سرقفلی است و میتواند آن را به فرد دیگری واگذار نماید.
چگونه مالک می تواند سرقفلی بگیرد ؟
برای این که اجاره کردن ملک تجاری عادلانه باشد، باید کسی که می‌خواهد به جای مستاجر قبلی در آن‌جا مشغول به فعالیت شود، حق سرقفلی را بپردازد.
در صورتی که مالک بخواهد به ملک خود برگردد، باید هزینه سرقفلی را به مستاجر قبلی که در آن مکان مشغول به فعالیت بوده و شهرت و اعتباری برای واحد تجاری ایجاد کرده بپردازد. قانونگذار با مشروعیت دادن به سرقفلی از حقوق مستاجر دفاع می‌کند. البته فرقی نمی‌کند مالک بخواهد به جای مستاجر قبلی در آن مکان مشغول به کسب شود یا یک مستاجر جدید؛ در هر حال نفر جدید باید به مستاجر قبلی هزینه بپردازد.
در ملک غیر تجاری آیا مالک می تواند سرقفلی بگیرد ؟
تا اینجا درباره ملک تجاری صحبت کردیم و متوجه شدیم مستاجر قبلی مجاز به گرفتن حق سرقفلی است. اما شاید این سوال برایتان پیش بیاید که سرقفلی فقط مختص ملک تجاری است یا اینکه مستاجر در ملک غیر تجاری هم میتواند این حق را بگیرد.
بهتر است بدانید سرقفلی فقط برای املاک تجاری است و به واسطه خرید و فروش، ملک ارزش تجاری پیدا کرده است. بنابراین حق سرقفلی در ملک غیر تجاری که حسن تجارت ایجاد نمی‌کند معنی ندارد و موجب بالارفتن قیمت و ارزش ملک نمی‌شود.
چگونه مالک میتواند سرقفلی را پس بگیرد؟
مطابق قوانین مالک باید مبلغ روز سرقفلی را به مستاجر بپردازد و با جلب رضایت مستاجر، سرقفلی را پس بگیرد.
برای انجام این اقدام لازم است مالک و مستاجر به مراجع ذی‌صلاح مراجعه کنند و با توجه به سال انعقاد قرارداد اجاره مبلغ سرقفلی را تعیین نمایید. با توجه به رسمی یا غیر رسمی بودن اجاره، مالک و مستاجر می‌توانند به یکی از مراجع زیر مراجعه نمایند.
- دایره اجرای اداره ثبت
- شورای حل اختلاف محل وقوع ملک
- دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک
مراجع قضایی ذی‌صلاح در تعیین ارزش ملک نکاتی را در نظر می‌گیرند. برای مثال در تعیین حق سرقفلی مهم است که حسن شهرت در نتیجه کار و فعالیت مستاجر ایجاد شده باشد. همچنین باید مبلغ سرقفلی و قیمت ملک جداگانه تعیین شوند و به هر کدام مبلغی اختصاص داده شود. با این توضیحات مشخص می‌شود که مالک حق خریدن سرقفلی را دارد، فقط باید هزینه آن را بپردازد.
آیا مالک سرقفلی میتواند در ملک تغییراتی اعمال کند؟
مورد با اهمیت دیگری که باید درباره آن اطلاعات دقیقی داشته باشیم، حدود اختیارات مالک سرقفلی است. پیش از اصلاح قوانین سرقفلی مدت زمان محدودی نداشت و امکان تمدید آن به صورت نامحدود وجود داشت. مطابق قانون اصلاح نشده، مالک حق تحویل گرفتن ملک خود را از مستاجر نداشت.
اما با اصلاحاتی که در سال 1376 در قوانین ایجاد شد، مالک و مستاجر می‌توانند بر سر این موضوع توافق کنند. به عبارت دیگر مستاجر میتواند مبلغی را به مالک می‌دهد تا بتواند اجاره کمی پرداخت کند. همچنین این حق را دارد که بعد از پایان قرارداد، مجددا آن را تمدید نماید.
در واقع با ایجاد اصلاحات در قانون، مالک بعد از پایان قرارداد میتواند از مستاجر بخواهد ملک را تحویل دهد. در واقع با قوانین جدید، مالک سرقفلی بیشتر از مستاجر اما کمتر از مالک اصلی اختیار دارد.
حق دیگری که به مالک سرقفلی اعطا می‌شود، اعمال تغییرات در ملک تجاری است؛ البته به شرطی که به اصل ملک آسیبی وارد نشود.
به طور مثال مالک حق سرقفلی این اختیار را ندارد که داخل ملک تجاری تیغه بکشد یا قسمتی از آن را تخریب کند و مطابق میل یا نیاز خود بازسازی کند. اما این اختیار را دارد که با توجه به نیاز کسب و کار خود تغییراتی تزئینی در ساختمان ملک تجاری ایجاد کند.
جمع بندی:
تمام افرادی که برای کسب و کار خود ملکی اجاره می‌کنند باید با قوانین اجاره ملک تجاری آشنا باشند. یکی از مواردی که مالک و مستاجر باید از آن اطلاع داشته باشند حق سرقفلی و اختیارات مالک سرقفلی است. در این مطلب سرقفلی را تعریف کردیم و نکاتی درباره اختیارات مالک سرقفلی توضیح دادیم. امیدواریم این اطلاعات برای شما مفید باشد.
برای کسب اطلاعات دقیق و مشاوره حقوقی می‌توانید با مجموعه ما تماس بگیرید.
