در نظام حقوقی، موضوعاتی مانند «معامله معارض» و «سند معارض» از مباحث پیچیده و مهم به شمار می‌روند که تأثیرات قابل توجهی بر روابط حقوقی و مالکیت افراد دارند. این موارد، علاوه‌بر ایجاد تعارضات حقوقی، می‌توانند تبعات گسترده‌ای در دعاوی مربوط به املاک و سایر دارایی‌ها به‌دنبال داشته باشند.
شناخت دقیق معامله معارض یا سند معارض و بررسی ابعاد مختلف آن‌ها برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی ضروری است.
در این مقاله، این دو عبارت حقوقی را از جنبه‌های مختلف بررسی می‌کنیم.
معامله معارض به چه معناست؟
معامله معارض وضعیتی را توصیف می‌کند که در آن یک مالک، یک مال یا حق واحد را به دو یا چند نفر به صورت جداگانه انتقال میدهد. بهعنوان مثال، یک فرد ممکن است ملکی را ابتدا به شخصی بفروشد و سپس همان ملک را مجدداً به شخص دیگری واگذار کند. این عمل نهتنها موجب تضاد در مالکیت آن مال می‌شود، بلکه ممکن است به دعواهای حقوقی طولانی و پیچیده بین خریداران منجر گردد.
سند معارض چیست؟
سند معارض به سندی گفته می‌شود که با یک یا چند سند رسمی دیگر، در خصوص یک مال یا حق واحد، تضاد دارد. این تضاد زمانی رخ میدهد که دو یا چند سند رسمی مختلف، حقوق یا مالکیت یکسانی را به افراد متفاوتی نسبت دهند. وجود چنین اسنادی می‌تواند منجر به پیچیدگی‌های قانونی شود، زیرا هرکدام از اسناد ادعای اعتبار دارند و این امر نیازمند بررسی و تعیین تکلیف توسط مراجع قانونی است.
انواع معامله معارض
معامله معارض یا سند معارض چند شکل دارد:
- تعارض دو سند رسمی: وقتی برای یک ملک دو سند رسمی صادر شود. این مورد نادر است، چون اسناد رسمی در سامانه ثبت می‌شوند. اما در صورت بروز، سند قدیمی‌تر معتبر است.
- تعارض دو سند عادی: مثل قولنامه‌ها که هیچ‌کدام بر دیگری برتری قانونی ندارند، مگر اینکه دلایل قوی‌تری همراه با یکی از اسناد باشد.
- سند رسمی مقدم و سند عادی مؤخر: سند رسمی همیشه برنده است، حتی اگر تاریخ آن جدیدتر باشد.
- سند عادی مقدم و سند رسمی مؤخر: بستگی به شرایط دارد. اگر سند عادی معتبر باشد، شانس موفقیت دارد؛ در غیر این صورت، سند رسمی ارجح است.
معامله معارض از نظر قانونی چه حکمی دارد؟
از نظر قانونی، معامله معارض جرم تلقی می‌شود و طبق ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، فردی که مرتکب این عمل شود (فروشنده) به حبس از سه تا ده سال محکوم خواهد شد.
در صورت بروز چنین تخلفی، سردفتری که بدون رعایت قوانین ثبت و بدون در نظر گرفتن سند ثبت‌شده قبلی، معامله را ثبت کند، به انفصال دائم محکوم می‌شود و اگر کارمند اداره ثبت مرتکب تخلف شود، به انفصال موقت از خدمت محکوم خواهد شد.
علاوه‌بر این‌ها اگر مشخص شود که خریدار اول نیز از این عمل باخبر بوده، شریک جرم محسوب شده و گناهکار به‌شمار می‌آید. به‌همین دلیل نیز وقتی خریدار از این موضوع باخبر می‌شود، لازم است در یک ماه، مالکیت خود را به مالک دوم اعلان کند.
شرایط ایجاد مالکیت معارض در اسناد
در شرایط زیر مالکیت معارض در اسناد تشخیص داده می‌شود:
- وجود دو مالک: وقتی برای یک ملک یا دارایی، دو مالک ادعای مالکیت می‌کنند.
- تناقض در سند مالکیت: ممکن است تعارض در مواردی مانند خود ملک (عین)، حقوق مربوط به ملک (مثل حق عبور) یا حدود و مرزهای ملک ایجاد شود.
- مقدم‌بودن یکی از اسناد: یکی از اسناد باید قبل از دیگری صادر شده باشد.
- زمان صدور اسناد: تعارض باید در زمان صدور اسناد ایجاد شده باشد، نه در تاریخ‌های بعدی.
- احتمال تعارض: برای طرح دعوی، صرف احتمال تعارض کافی است و نیاز نیست که تعارض به‌طور قطع اثبات شود.
این شرایط نشان میدهد که حتی با احتمال تعارض هم می‌توان مسئله را به مراجع قانونی برد.
معامله معارض و انتقال مال غیر
معامله معارض و انتقال مال غیر، هر دو از تخلفاتی هستند که در معاملات ملکی رخ می‌دهند و گاهی توسط مردم به اشتباه با هم یکی گرفته می‌شوند. در هر دو مورد، فردی بدون رعایت حقوق دیگران اقدام به انتقال ملک یا مال می‌کند و موجب ایجاد مشکل برای خریداران و صاحبان اصلی اموال می‌شود.
در هر دوی این جرم‌ها قانون به‌شدت با عاملین و هم‌دستان آن‌ها برخورد کرده و مجازات‌های جدی برای آن‌ها در نظر می‌گیرد. در ادامه، تفاوت معامله معارض و انتقال مال غیر را توضیح می‌دهیم.
تفاوت معامله معارض با فروش مال غیر
تفاوت اصلی معامله معارض و فروش مال غیر در مالکیت فروشنده است. در اولی، فروشنده مالک مال است، اما آن را به دو یا چند نفر مختلف می‌فروشد یا منتقل می‌کند، یعنی یک مال را چند بار معامله می‌کند.
اما در فروش مال غیر، فروشنده اصلاً مالک مال نیست و مال متعلق به شخص دیگری است. در معامله معارض، مسئله بر سر تضاد در اسناد مالکیت است، ولی در فروش مال غیر، فرد بدون اجازه صاحب اصلی، مال او را می‌فروشد که نوعی کلاهبرداری محسوب می‌شود.
تفاوت معامله معارض با معامله فضولی
در سند معارض، فروشنده مال را به دو یا چند نفر مختلف می‌فروشد، که باعث تضاد در مالکیت می‌شود. اما در معامله فضولی، فردی بدون داشتن حق قانونی، مال را به شخص دیگری می‌فروشد و این معامله نیاز به تأیید مالک اصلی دارد. در معامله فضولی، مالک می‌تواند با تأیید یا رد معامله، وضعیت را مشخص کند؛ ولی در سند معارض، مشکل بر سر تضاد در اسناد مالکیت است.
تفاوت معامله معارض با کلاهبرداری
معامله معارض به‌معنای فروش مال به چند نفر مختلف است که در اینجا فروشنده، مالک واقعی مال است. در حالی که کلاهبرداری شامل فریب و تقلب برای انتقال مال به شخص دیگر است و فروشنده ممکن است مالک واقعی نباشد. کلاهبرداری به قصد فریب و کسب منافع نامشروع صورت می‌گیرد. با این حال، گاهی معامله معارض نیز بهعنوان نوعی کلاهبرداری در نظر گرفته می‌شود.
دادگاه صالح به رسیدگی به عقد معارض
برای رسیدگی به معامله معارض، دادگاه کیفری دو صالح است. در ابتدا، فرد متهم باید با ارائه مدارک و دلایل به دادسرا مراجعه کند. دادسرا پس از بررسی مقدماتی و در صورت احراز مجرمیت، پرونده را به دادگاه کیفری یک برای رسیدگی نهایی ارسال می‌کند.
برای مسائل مربوط به اسناد مالکیت معارض، معمولاً هیأت نظارت ثبت، مسئول است و به اشتباهات ثبتی و تعارضات اسناد رسیدگی می‌کند. اما در‌صورتی‌که تصمیم هیأت نظارت با حقوق اشخاص تداخل داشته باشد، ذی‌نفع می‌تواند به دادگاه مراجعه کند تا حکم نهایی صادر شود. دادگاه پس از بررسی، می‌تواند حکم به ابطال سند معارض صادر کند.
نکته:
با توجه به تصویب قانون جدید و تغییرات به وجود آماده در آن، از این نوع کلاهبرداری ها و معتملات معارض جلوگیری به عمل آمده است. یعنی شما می توانید برای ممانعت از سوء استفاده دیگران به سرعت سند رسمی بگیرید. وکلای موسسه حقوقی ما به صورت شبانه روزی آماده مشاوره به شما هستند.
