تصور کنید ملکی را خریدهاید، ثمن را پرداختهاید و حالا متوجه میشوید که همان ملک پیشتر یا پس از فروش، نزد بانک به رهن گذاشته شده است. این یکی از پرتنشترین و پرتکرارترین کلاهبرداریهای ملکی است. پرسش اصلی این است: آیا فروشندهای که ملک فروختهشده را نزد بانک (مرتهن) به رهن میگذارد، مرتکب جرم شده است؟ و خریدار زیاندیده چه باید بکند؟
خبر خوب اینکه دیوان عالی کشور با صدور یک رأی وحدت رویه، تکلیف این موضوع را روشن کرده است. در این مقاله، ابتدا بهزبان ساده توضیح میدهیم اگر در این وضعیت قرار گرفتید چه کنید، سپس جنبهی کیفری ماجرا و مستند قانونی (رأی وحدت رویه) را بررسی میکنیم.
اگر در چنین وضعیتی قرار گرفتهاید، زمان اهمیت زیادی دارد. هرچه سریعتر برای ثبت شکایت و جلوگیری از انتقال یا تملک ملک توسط بانک اقدام کنید. مشورت فوری با وکیل ملکی میتواند از تضییع حق شما جلوگیری کند.
اگر ملکی خریدید که در رهن بود، چه کنید؟
اگر متوجه شدید ملکی که خریدهاید در رهن بانک یا شخص دیگری است، اقدامات زیر را بهترتیب در دستور کار قرار دهید:
وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کنید تا تاریخ دقیق ثبت رهن و اولویت زمانی معاملهی خود نسبت به آن مشخص شود.
قولنامه، مبایعهنامه، رسیدهای پرداخت ثمن و هر مکاتبهای با فروشنده را بهعنوان ادلهی پرونده گردآوری کنید.
بسته به شرایط، میتوانید شکایت کیفری با عنوان انتقال مال غیر یا کلاهبرداری علیه فروشنده ثبت کنید.
بهموازات شکایت کیفری، میتوانید برای استرداد ثمن و مطالبهی خسارت، دعوای حقوقی اقامه کنید.
نکتهی کلیدی: تاریخِ ثبتِ رهن نسبت به تاریخِ معاملهی شما تعیینکننده است. اگر فروشنده ابتدا ملک را به شما فروخته و سپس همان را نزد بانک رهن گذاشته، وضعیت حقوقی شما بهمراتب قویتر است.
آیا ترهین یا فروش ملک در رهن، جرم است؟
پاسخ به این پرسش به جزئیات ماجرا بستگی دارد، اما بر اساس رأی وحدت رویهی دیوان عالی کشور، رفتار فروشندهای که مال غیر را پس از فروش نزد بانک به رهن میگذارد، میتواند مشمول عنوان مجرمانه قرار گیرد. بهطور کلی دو عنوان کیفری در این زمینه مطرح است:
| عنوان مجرمانه | توضیح |
|---|---|
| انتقال مال غیر | هرگاه فروشنده مالی را که متعلق به دیگری است (پس از فروش، دیگر متعلق به او نیست) بهعنوان مال خود به بانک معرفی و ترهین کند، میتواند مشمول قانون مجازات انتقال مال غیر باشد. |
| کلاهبرداری | چنانچه فروشنده با مانورهای متقلبانه و فریب، مال غیر را به عوض مال خود معرفی کرده و از این راه منتفع شده باشد، رفتار او میتواند با عناصر کلاهبرداری منطبق شود. |
همانطور که در ادامه و در گزارش رأی وحدت رویه خواهید دید، دیوان عالی کشور در نهایت دیدگاهی را تأیید کرده که این رفتار را قابل تعقیب کیفری میداند. با این حال، تشخیص دقیق عنوان مجرمانه و تنظیم درست شکایت، نیازمند بررسی تخصصی پرونده توسط وکیل است.
اگر قربانی فروش یا ترهین ملک در رهن شدهاید، برای بررسی پرونده و تنظیم شکایت با وکیل متخصص دعاوی ملکی و کیفری مشورت کنید.
مستند قانونی: گزارش رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور
مطابق رای وحدت رویه جدید، ترهین ملک غیر نزد مرتهن بعد از انعقاد عقد بیع، مصداق کلاهبرداری است
اختلاف نظر اول (مرجع صالح):
گزارش پرونده وحدت رویه اول اختلاف نظر بین شعب هفدهم و بیست و هشتم دیوان عالی کشور در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی به دعاوی اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی به طرفیت بانک مهر اقتصاد که با بانک سپه ادغام شده است با استنباط مختلف از مواد ۱۳، ۲۲ و ۲۳ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی اعلام شده است.
مطابق این گزارش شعبه هفدهم دیوان عالی کشور با استناد به مواد ۱۳ و ۲۳ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه محل وقوع عقد و قرارداد را صالح به رسیدگی دانسته، اما شعبه بیست و هشتم دیوان عالی کشور با استناد به ماده ۲۲ قانون مزبور دادگاه مرکز اصلی بانک منحل شده را صالح به رسیدگی دانسته است و پس از بحث و تبادل نظر پیرامون موضوع مطرح شده، در نهایت از مجموع ۱۲۴ نفر از قضات حاضر در جلسه هیأت عمومی، ۱۰۹ نفر رأی شعبه هفدهم دیوان عالی کشور را تأیید کردند.
اختلاف نظر دوم (جرم بودن رفتار):
در گزارش پرونده وحدت رویه دوم اختلاف نظر بین شعب بیست و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان و سی و یکم دادگاه تجدید نظر استان فارس در خصوص جرم بودن یا نبودن رفتار اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود بعد از وقوع معامله نزد بانک ترهین مینمایند، با استنباط از ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی میکنند مصوب 1308/02/31 ناظر بر ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکین ارتشاء، اختلاس و کلاهبرداری مصوب ۱۳۶۷ اعلام شده است.
👈🏻مطابق این گزارش شعبه بیست و هفتم دادگاه تجدیدنظر استان اصفهان با تأیید استدلال دادگاه بدوی مینی بر اینکه اقدام مرتکب دایر بر ترهین ملک نزد مرتهن بعد از انعقاد عقد بیع منصرف از ماده ۲ قانون مجازات اشخاصی که مال غیر را به عوض مال خود معرفی میکنند، بوده لذا صدور حکم بر برائت متهمین را تأیید کرده است، اما شعبه سی و یکم دادگاه تجدیدنظر استان فارس در مورد مشابه، این عمل را منطبق با ماده ۲ قانون مذکور دانسته و حکم بر محکومیت متهم صادر کرده است و پس از بحث و تبادل نظر پیرامون موضوع مطرح شده در نهایت از مجموع 123 نفر از قضات حاضر در جلسه هیات عمومی ۱۰۲ نفر رأی شعبه سی و یکم دیوان عالی کشور را تأیید کردند.
پیشنهاد مطالعه: مشاوره از وکیل پایه یک دادگستری تهران
سوالات متداول
اگر ملکی خریدم که در رهن بانک بود چه کنم؟
ابتدا وضعیت ثبتی ملک و تاریخ ثبت رهن را استعلام کنید، مستندات معامله را جمعآوری کنید و سپس بسته به شرایط، شکایت کیفری (انتقال مال غیر یا کلاهبرداری) و دعوای حقوقی مطالبهی ثمن و خسارت را مطرح کنید. مشورت فوری با وکیل ملکی توصیه میشود.
آیا فروش یا ترهین ملک در رهن جرم است؟
بر اساس رأی وحدت رویهی دیوان عالی کشور، ترهین مال غیر نزد مرتهن پس از انعقاد عقد بیع میتواند قابل تعقیب کیفری باشد و حسب مورد مشمول عنوان انتقال مال غیر یا کلاهبرداری شود.
کدام دادگاه به این پرونده رسیدگی میکند؟
طبق رأی وحدت رویه، در دعاوی مرتبط با بانک منحل یا ادغامشده، دادگاه محل وقوع عقد و قرارداد صالح به رسیدگی شناخته شده است.
تاریخ ثبت رهن چه اهمیتی دارد؟
اولویت زمانی تعیینکننده است. اگر فروشنده ابتدا ملک را به شما فروخته و سپس آن را رهن گذاشته باشد، موقعیت حقوقی شما قویتر است، زیرا در زمان ترهین، ملک دیگر متعلق به فروشنده نبوده است.
