در قانون مدنی اموال به دو بخش اموال منقول و غیرمنقول تقسیم میشوند. طبق مواد 12 تا 18 قانون مدنی، اموال غیرقابل انتقال جزو اموال غیرمنقول به حساب میآیند به این معنا که اموال غیرمنقول را نمیتوان از مکانی به مکان دیگر انتقال داد.
به دلیل اهمیت و ارزش اقتصادی اموال غیرمنقول، قانونگذار شرایط و ضوابط خاصی را برای مالکیت و نحوه جابجایی آنها تعیین کرده است. در ادامه به طور کامل با اموال غیرمنقول و شرایط و ضوابط آن آشنا میشویم. پس تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.
تعریف اموال غیرمنقول در قانون
قانون مدنی ایران در مواد ۱۲ تا ۱۸، اموال غیرمنقول و مصادیق آن را مشخص کرده است:
- ماده ۱۲: مال غیرمنقول مالی است که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد، مگر با خرابی یا نقص خودِ مال.
- ماده ۱۳: زمین، ساختمان و تمام مصالح بهکاررفته در بنا و هر آنچه به ملک اختصاص یافته، غیرمنقول است.
- ماده ۱۴: آینه و پردهی نقاشی و مجسمه و مانند آنها که در بنا بهکار رفته، اگر جدا کردنشان به بنا آسیب بزند، غیرمنقول است.
- ماده ۱۵: ثمره و حاصل، مادام که چیده یا درو نشده، غیرمنقول است؛ پس از جدا شدن، منقول محسوب میشود.
- ماده ۱۶: درختان و نهالها تا زمانی که بریده یا ریشهکن نشدهاند، غیرمنقول هستند.
- ماده ۱۷: حیوانات و اشیایی که مالک برای زراعت و آبیاری اختصاص داده (مانند دام و ادوات کشاورزی)، در حکم غیرمنقولاند.
- ماده ۱۸: حق انتفاع، حق ارتفاق و دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول، در حکم غیرمنقول محسوب میشوند.
اموال غیرمنقول به چند دسته تقسیم می شوند؟
اموال غیرمنقول به چند دسته زیر تقسیم میشوند که عبارتند از:
غیرمنقول ذاتی
اولین دسته از انواع اموال غیرمنقول، اموالی هستند که ماهیت آنها غیرقابل انتقال است. این اموال به شکل طبیعی و بدون دخالت انسان هستند و وضعیت ثابتی دارند. از نمونههای اموال غیرمنقول ذاتی میتوان زمین را نام برد.
غیرمنقول حکمی
تعدادی از اموال به دلیل کاربرد عملی در دسته اموال غیرمنقول قرار میگیرند. به عنوان مثال وسایل مورد استفاده در امور زراعت به دلیل استفاده در کشاورزی و آبیاری طبق قانون دارایی غیرمنقول محسوب میشوند.
با اینکه ادوات کشاورزی به راحتی قابل انتقال هستند و طبق یک قاعده کلی در بخش اموال منقول قرار میگیرند، اما قانونگذار قصد داشته با این قانون از تفکیک اموال منقول مورد استفاده در آبیاری و کشاورزی ممانعت کند. علت این است که در صورت مصادره این اموال، زمینها بدون کشت باقی میمانند و مشکلات روزافزونی در تولید محصولات کشاورزی ایجاد میشود.
بنابراین به دلیل اهمیت کشاورزی آنها، تصمیم گرفته شده است که این املاک غیرمنقول باشند. ماده 17 قانون مدنی به این موضوع پرداخته است. حیوانات و چیزهایی که مالک برای زراعت اختصاص داده مانند گاو، گاومیش، گاری، ابزار، ادوات کشاورزی، تخممرغ و غیره و عموماً هر اموال منقولی که برای استفاده از کشت برای این منظور لازم است. از سوی صلاحیت دادگاهها و مصادره اموال به عنوان اموال غیرمنقول تلقی میشود.
غیرمنقول توسط انسان
دسته دیگر اموالی هستند که به خاطر اعمال انسان، غیر قابل جابجایی بوده و نقل و انتقال آنها، باعث از بین رفتن و یا نقص خود مال، یا مکان آن میشود. لولهکشی در ساختمان یا نصب پنجره بر روی دیوار، نمونههایی از اموال منقول ناشی از عمل انسان میباشند.
غیر منقول تبعی
این اموال از جمله اموالی هستند که قابل مشاهده نیستند. اموال غیرمنقول شامل دو بخش حقوق و دعاوی میباشند. طبقهبندی اموال منقول و غیرمنقول به اموال فیزیکی خارجی اطلاق میشود و حقوق مالی و معنوی نباید در فهرست کالاهای این تقسیمبندی قرار گیرد. بنابراین، اگر لازم است این حقوق به منقول و غیرمنقول جدا گردد، به جای پرداختن به ماهیت حقوقی آنها، باید موضوع حق را مورد توجه قرار دهیم.
بنابراین، حقی که موضوع آن مال غیرمنقول است، به موجب موضوع آن غیرمنقول تلقی میشود. به همین دلیل ماده 18 قانون مدنی حقوق و دعاوی خاصی را نسبت به اموال غیرمنقول تعیین کرده است و ما از این اموال به عنوان اموال غیرمنقول تبعی یاد میکنیم.
شرایط تبدیل مال غیرمنقول به مال منقول
اگر موادی مانند آجر، فولاد و غیره با تخریب قانونی ملک برداشته شوند، این موارد به اموال منقول تبدیل میشوند.
تفاوت فروش اموال منقول و غیرمنقول
نحوه فروش و انتقال مالکیت اموال منقول و غیرمنقول با تفاوتهایی همراه است. فروش و نقل و انتقال اموال غیرمنقول از قبیل ملک، زمین، آپارتمان و … باید با سند رسمی و با حضور طرفین معامله در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در صورتي كه اموال منقول از قبيل ميز و صندلي و غيره با قرارداد عادي و مبايعهنامه منتقل میشود. خرید و فروش اموال منقول و غیرمنقول یکی از رایجترین کارهایی است که افراد آن را انجام میدهند.
حقوق مرتبط با اموال غیرمنقول
مالکیت بر اموال غیرمنقول، حقوق قانونی متعددی برای مالک ایجاد میکند. مهمترین این حقوق عبارتاند از:
- حق مالکیت: مالک میتواند هرگونه تصرف و استفادهی قانونی از ملک خود داشته باشد و آن را منتقل کند.
- حق انتفاع: حق استفاده و بهرهبردن از منافع یک ملک، بدون آنکه مالکیت عین به شخص منتقل شود.
- حق ارتفاق: حقی است که مالک یک ملک نسبت به ملک دیگری دارد؛ مانند حق عبور یا حق استفاده از مجرای آب.
- حق دریافت اجاره: مالک میتواند ملک خود را اجاره دهد و اجارهبها دریافت کند.
طبق ماده ۱۸ قانون مدنی، حقوقی مانند حق انتفاع و حق ارتفاق و نیز دعاوی مربوط به اموال غیرمنقول (مانند دعوای خلع ید)، خود در حکم اموال غیرمنقول محسوب میشوند.
تفاوت اموال منقول و غیرمنقول
برای درک بهتر، مهمترین تفاوتهای این دو نوع مال را در جدول زیر مقایسه کردهایم:
| ویژگی | مال غیرمنقول | مال منقول |
|---|---|---|
| قابلیت جابجایی | غیرقابل انتقال بدون تخریب | قابل جابجایی بدون آسیب |
| نمونه | زمین، ساختمان، باغ | خودرو، طلا، پول |
| نحوهی انتقال | سند رسمی در دفترخانه | قرارداد عادی یا مبایعهنامه |
| دادگاه صالح | محل وقوع مال | محل اقامت خوانده |
| مواد قانونی | مواد ۱۲ تا ۱۸ قانون مدنی | مواد ۱۹ تا ۲۲ قانون مدنی |
معاملات و فروش اموال غیرمنقول چگونه انجام میشود؟
به دلیل ارزش بالای اموال غیرمنقول، قانونگذار تشریفات خاصی برای معاملهی آنها در نظر گرفته است. مهمترین نکات معاملات اموال غیرمنقول عبارتاند از:
- انتقال مالکیت باید با سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی انجام شود.
- حضور طرفین یا نمایندگان قانونی آنها هنگام تنظیم سند الزامی است.
- مبایعهنامهی عادی بهتنهایی مالکیت رسمی را منتقل نمیکند و باید به سند رسمی تبدیل شود.
- پیش از معامله، استعلام وضعیت ثبتی ملک (بازداشت، رهن، بدهی) ضروری است.
اگر فروشنده پس از مبایعهنامه از تنظیم سند رسمی خودداری کند، خریدار میتواند دعوای «الزام به تنظیم سند رسمی» را اقامه کند.
آپارتمان و خانه؛ منقول یا غیرمنقول؟
یکی از پرسشهای رایج این است که برخی داراییها در کدام دسته قرار میگیرند. پاسخ چند نمونهی پرتکرار:
- آپارتمان و خانه: غیرمنقول هستند، زیرا به زمین متصلاند و قابل جابجایی نیستند.
- زمین و باغ: غیرمنقول ذاتی محسوب میشوند.
- محصولات کشاورزی پیش از برداشت: تا زمانی که چیده نشدهاند، غیرمنقولاند.
- مصالح ساختمانی پس از تخریب بنا: به مال منقول تبدیل میشوند.
سوالات متداول
اموال غیرمنقول یعنی چه؟
اموال غیرمنقول به اموالی گفته میشود که نمیتوان آنها را بدون تخریب یا نقص از محلی به محل دیگر منتقل کرد؛ مانند زمین، ساختمان و باغ. این تعریف در ماده ۱۲ قانون مدنی آمده است.
اموال غیرمنقول به چند دسته تقسیم میشوند؟
اموال غیرمنقول به چهار دسته تقسیم میشوند: غیرمنقول ذاتی، غیرمنقول حکمی، غیرمنقول بهواسطهی عمل انسان، و غیرمنقول تبعی.
آپارتمان منقول است یا غیرمنقول؟
آپارتمان جزو اموال غیرمنقول است، زیرا به زمین متصل بوده و قابل جابجایی بدون تخریب نیست.
غیرمنقول حکمی چیست؟
اموالی هستند که ذاتاً قابل جابجاییاند اما قانون به دلیل کاربردشان (مانند دام و ادوات کشاورزی) آنها را در حکم غیرمنقول قرار داده است.
معاملات اموال غیرمنقول چگونه انجام میشود؟
انتقال مالکیت اموال غیرمنقول باید با سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی و با حضور طرفین انجام شود.
