یکی از چالش برانگیزترین مراحل پس از فوت یک فرد، تقسیم اموال و دارایی های او میان وراث است. در این میان، تقسیم ارث خانه به دلیل ارزش بالا و ماهیت غیرقابل تفکیک آن، اغلب با مشکلات و اختلافات زیادی روبرو میشود. زمانی که یکی از وراث از همکاری برای فروش یا تقسیم خانه خودداری میکند، فرآیند قانونی به یک مسیر پیچیده و طولانی تبدیل میشود. در این مقاله به بررسی کامل نحوه تقسیم ارث خانه در صورت عدم همکاری وراث میپردازیم و راهکارهای قانونی را به زبان ساده توضیح میدهیم.
دریافت گواهی انحصار وراثت
قبل از هرگونه اقدامی برای تقسیم ارث خانه، وراث باید گواهی انحصار وراثت را از طریق اداره ثبت اموال دریافت کنند. این گواهی به صورت رسمی تعداد وراث و سهم هر یک از آنها از اموال متوفی را مشخص میکند.
مدارک لازم برای دریافت گواهی انحصار وراثت:
▪️گواهی فوت متوفی
▪️شناسنامه وراث
▪️سند ازدواج همسر متوفی (در صورت وجود)
▪️استشهادیه محضری (با امضای شاهدان)
عدم همکاری وراث برای فروش خانه
در بسیاری از موارد، وراث بر سر فروش خانه به توافق میرسند، اما یکی از آنها به دلایل مختلفی مانند وابستگی عاطفی به خانه یا عدم رضایت از قیمت، از همکاری خودداری میکند. در این شرایط، قانون راهکارهایی را برای حل این مشکل پیش بینی کرده است.
قانون مدنی میگوید که هیچ یک از شرکا را نمیتوان به بقاء در حالت مالکیت مشاع اجبار کرد. به این معنا که هر یک از وراث حق دارد که سهم خود را از خانه جدا کند. اگرچه تقسیم فیزیکی خانه امکان پذیر نیست، اما قانون این حق را برای فروش آن و تقسیم پول حاصل از فروش فراهم میکند.
بیشتر بدانید: شکایت برای گرفتن ارث
نحوه تقسیم ارث خانه در صورت عدم همکاری وراث
اگر وراث به صورت مسالمت آمیز به توافق نرسند، تنها راه حل قانونی، مراجعه به دادگاه است.
۱. دادخواست فروش ملک مشاع:
اگر یکی از وراث یا وکلای آنها برای تقسیم ارث خانه و فروش آن به توافق نرسند، تنها راه حل قانونی، مراجعه به دادگاه و ثبت دادخواست فروش ملک مشاع است. این دادخواست باید به دادگاه محل وقوع ملک ارائه شود.
▪️خواهان: هر یک از وراث میتوانند به عنوان خواهان این دادخواست را ثبت کنند.
▪️خوانده: تمامی وراث دیگر که در فروش همکاری نمیکنند، باید به عنوان خوانده در دادخواست ذکر شوند.
۲. مراحل رسیدگی در دادگاه:
بررسی اسناد و مدارک: دادگاه ابتدا مدارک و اسناد ارائه شده توسط خواهان (گواهی انحصار وراثت و سند مالکیت) را بررسی میکند.
ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری: دادگاه برای تعیین ارزش واقعی خانه، دستور ارزیابی آن را توسط یک یا چند کارشناس رسمی دادگستری صادر میکند. این کارشناسان با توجه به موقعیت، مساحت، سال ساخت و سایر ویژگیهای ملک، ارزش روز آن را تعیین میکنند. این مرحله بسیار مهم است زیرا ارزش گذاری ملک مبنای فروش آن قرار میگیرد.
صدور حکم فروش: پس از دریافت گزارش کارشناسی، دادگاه با در نظر گرفتن مقررات قانونی تقسیم اموال مشترک، حکم به فروش ملک مشاع را صادر میکند. این حکم به طرفین ابلاغ میشود.
۳. اجرای حکم فروش:
ارجاع به اجرای احکام: پس از قطعی شدن حکم دادگاه، پرونده به واحد اجرای احکام ارجاع میشود.
مزایده عمومی: ملک از طریق مزایده عمومی به بالاترین قیمت پیشنهادی فروخته میشود. تمامی وراث حق شرکت در این مزایده را دارند و میتوانند ملک را خریداری کنند.
▪️تقسیم پول: پس از فروش ملک و کسر هزینه های قانونی، پول حاصل از فروش بر اساس سهم هر یک از وراث که در گواهی انحصار وراثت ذکر شده است، میان آنها تقسیم میشود.
نکات حقوقی مهم در فرآیند تقسیم ارث خانه
- حق شفعه: در صورتی که یکی از وراث سهم خود را به شخص ثالثی (غیر از سایر وراث) بفروشد، سایر وراث حق شفعه دارند. به این معنا که میتوانند سهم فروخته شده را با همان قیمت از خریدار پس بگیرند.
- توافق نامه محضری: اگر وراث به توافق رسیدند، بهترین راه این است که توافق خود را در یک دفتر اسناد رسمی به صورت کتبی و رسمی ثبت کنند. این سند در صورت بروز مشکل در آینده، اعتبار قانونی دارد.
- هزینه های قانونی: تمامی هزینه های مربوط به دادخواست، کارشناسی و مزایده از پول حاصل از فروش ملک کسر میشود.
- مصلحت ورثه: در همه مراحل، هدف قانون این است که حق هیچ یک از وراث ضایع نشود و فرآیند تقسیم ارث خانه به عادلانهترین شکل ممکن صورت پذیرد.
نقش وکیل در فرآیند تقسیم ارث خانه
با توجه به پیچیدگی های قانونی و مراحل دادگاهی، استخدام یک وکیل متخصص در امور ارث و میراث میتواند فرآیند را برای وراث بسیار ساده تر کند. وکیل میتواند:
- راهنمایی حقوقی: به وراث در مورد حقوق و تکالیفشان مشاوره دهد.
- تنظیم دادخواست: دادخواست را به صورت قانونی و صحیح تنظیم و ثبت کند.
- پیگیری پرونده: تمامی مراحل پرونده را در دادگاه و واحد اجرای احکام پیگیری کند.
- حفاظت از حقوق موکل: از ضایع شدن حق موکل در مقابل سایر وراث جلوگیری کند.
جمع بندی: راه حلی قانونی برای اختلافات وراث
تقسیم ارث خانه در صورت عدم همکاری وراث میتواند به یک مشکل بزرگ تبدیل شود. اما خوشبختانه، سیستم قانونی راهکارهای مشخصی را برای حل این اختلافات پیش بینی کرده است. با مراجعه به دادگاه و طی کردن مراحل قانونی فروش ملک مشاع، وراث میتوانند حق خود را دریافت کنند. مهمترین نکته در این فرآیند، اقدام به موقع، جمع آوری مدارک لازم و در صورت لزوم، کمک گرفتن از یک وکیل متخصص است. این رویکرد نه تنها به حل مشکل کمک میکند، بلکه از بروز اختلافات و کینه های خانوادگی در آینده نیز جلوگیری میکند.
